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STJ não admite quitação de dívida após consolidação da propriedade pelo credor na alienação fiduciária

A alienação fiduciária consiste em uma garantia concedida pelo devedor ao credor, instrumentalizada em um bem móvel ou imóvel. Assim, em caso de inadimplemento, consolida-se a propriedade do credor sobre o bem dado como garantia fiduciária, que será liquidado em leilão público no prazo de 30 dias, nos termos da Lei 13.465/2017.

Alteração introduzida pela Lei 13.465/2017

Na vigência da Lei 13.465/2017, não mais se admite que o devedor quite a dívida após a consolidação da propriedade sobre o bem pelo credor, em virtude da alienação fiduciária.

O procedimento antigo, preconizado pelo Decreto Lei 70/66, possibilitava a purgação da mora até a assinatura da carta de arrematação.

Contudo, com a alteração da Lei 9.514/97, provocada pela Lei 13.465/17, o art. 39, II da referida lei passou a prescrever que os contratos celebrados após a sua vigência terão a purgação da mora limitada à data de consolidação da propriedade em favor do credor.

Assim, uma vez vencida a obrigação sem o pagamento do débito pelo devedor, a titularidade sobre a propriedade do bem se consolida em favor do credor, sendo aberto o prazo de 30 dias para promover o leilão público de venda do bem.

Se o maior lance ofertado no primeiro leilão for inferior ao valor do bem dado em garantia, será realizado um segundo leilão.

Nesse sentido, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei 13.465/2017, o devedor faz jus ao direito de preferência sobre o bem até a data de realização do segundo leilão, sendo-lhe facultada a aquisição do bem pela importância correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas dos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e do laudêmio, se for o caso, além das despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.

Assim, caso exerça o seu direito de preferência, o devedor terá de arcar com o pagamento dos encargos tributários e expensas exigíveis para aquisição de novo imóvel.

Entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema

Antes, o entendimento da Corte Superior era no sentido da aplicação subsidiária do Decreto Lei 70/66 à Lei 13.465/17, de modo a reconhecer o direito do devedor à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

Não obstante, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, deixando clara a mudança do entendimento da Corte.

Tal premissa, inclusive, foi corroborada no recente julgamento do REsp 2.007.941/MG (2022/0176837-0), em que a 3ª Turma do STJ negou provimento ao Recurso Especial de uma empresa e seus sócios, que perderam a propriedade de um imóvel em virtude de dívida oriunda de cédula de empréstimo bancário, em que pleiteavam a purgação da mora após a consolidação da propriedade do bem em nome do credor.

Na ocasião, a Exma. Relatora Ministra Nancy Andrighi asseverou a mudança do entendimento introduzido pela Terceira Turma, salientando a impossibilidade de purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do credor:

Por outro lado, com a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, concluiu que “com a entrada em vigor da nova lei,não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997

Portanto, com a mudança de entendimento da Corte Superior sobre a temática, torna-se ainda maior a necessidade de cautela e precaução no tocante ao novo procedimento, introduzido pela Lei 13.465/2017, da alienação fiduciária, tendo em vista a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade do bem em favor do credor.

Lucas Gonsalves Martins da Cunha

Graduando em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES)

Gabriela Pelles Schneider de Siqueira

Advogada graduada pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

Mestre em direitos e garantias fundamentais pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV)