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Adjudicação compulsória extrajudicial

A Adjudicação Compulsória, preconizada pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é o procedimento destinado à regularização de registro de imóvel nos casos em que o requerente possui o direito real adquirido sobre o bem, mas não possui a documentação formal exigida por lei para concretizar o seu registro perante o RGI.

Conceitos

Antes de adentrar na temática, convém trazer uma conotação mais cotidiana aos conceitos jurídicos utilizados. “Adjudicar” significa “conceder a alguém ou reconhecer-lhe algo”, “entregar legalmente algo a alguém”, ou, ainda, “estabelecer a condição para que haja o reconhecimento de algo”.

Sob o prisma jurídico, a adjudicação consiste na concessão, por meio de uma determinação judicial, de uma propriedade contestada a alguém. O termo “compulsória”, por sua vez, significa “tudo aquilo que possui a capacidade de compelir”, ou seja, de caráter obrigatório.

Nos termos dos artigos 108, 1.227 e 1.242, do Código Civil, a transferência de propriedade de bens imóveis só é concretizada após a devida efetivação do registro do título translativo perante o cartório de imóveis competente, ou seja, com a formalização documental da compra e venda na matrícula do imóvel. Somente com tal registro é que se concretiza a alienação do bem.

Assim, a adjudicação permite ao requerente a obtenção da escritura pública em definitivo nos casos em que houver recusa da outra parte ou outro tipo de impedimento para que se obtenha a lavra da escritura, servindo a decisão judicial como uma substituição à outorga da escritura definitiva do bem imóvel.

Mudança legislativa na Lei de Registros

Recentemente, em 28 de julho de 2022, com a publicação da Lei nº 14.382, que alterou a Lei de Registros Públicos (nº 6.015/1973), o ingresso ao Judiciário para requerimento da adjudicação compulsória tornou-se prescindível, isto é, não seria mais essencial para viabilizar a realização do referido procedimento.

Portanto, com a publicação da Lei nº 14.382/2022, permitiu-se a adjudicação compulsória por vias extrajudiciais, de modo que o artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 passou a constar com a seguinte redação:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI – procuração com poderes específicos.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

Requisitos legais para adjudicação compulsória extrajudicial

Em uma análise detida das novas disposições da Lei de Registros, extrai-se algumas exigências para que o requerimento de adjudicação compulsória seja processado e aceito pelo cartório de imóveis, quais sejam:

• ambas as partes (comprador e vendedor) devem estar representadas por advogados por meio de procuração;
• a existência de um documento que instrumentalize a promessa de compra e venda do imóvel;
• a prova da recusa do vendedor em outorgar a escritura;
• certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel que demonstrem a inexistência de qualquer litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e, por fim;
• o comprovante de quitação do ITIBI.

Uma vez apresentados os documentos acima listados e com o pagamento dos emolumentos de cartório, o oficial de registro de imóveis procederá com o devido registro do imóvel em nome do promitente comprador, sendo utilizado como título o próprio documento particular de compromisso de compra e venda, possibilitando a realização do procedimento de adjudicação compulsória por via extrajudicial, de forma mais célere e menos onerosa.

Conclusão

Pode-se concluir que a alteração legislativa em comento possui a intenção de desafogar o Poder Judiciário e reduzir as demandas levadas à juízo. Outrossim, amplia a gama de opções da parte interessada, que poderá escolher o procedimento (judicial ou extrajudicial) que mais se adequa ao caso.

Lucas Gonsalves Martins da Cunha

Graduando em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES)

Clara Baptista Peixoto

Advogada graduada pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES). Especialista em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV)